Виктор Захаров, эксперт по арендным отношениям и брокериджу.

Когда оператор планирует открыть магазин в торговом комплексе, он одевает сапоги и идет на стройку, либо выбирает среди введённых в эксплуатацию торговых галерей. В последнем случае арендатор может пообщаться с конкурентами и сделать определённый вывод, основанный не на абстрактном прогнозе аналитиков и маркетологов, а уже на существующем опыте эксплуатации.

Если торговый комплекс не успешен, то арендатор знает, как это использовать в свою пользу до заключения договора аренды, но что если успех гарантирован? Арендодатель предлагает BTS с уже высокими арендными ставками, платежами за маркетинг и прочее, а если договор старого образца, а юристы арендатора не внимательны, то ещё и за открытие торгового комплекса арендодатель впишет соответствующую цифру, хотя он уже давно работает и провёл мероприятия по открытию пять лет назад.

Кроме того, успешный торговый центр раз в несколько лет проводит политику по обновлению брендов, повышая арендные ставки, либо разрывая договор в одностороннем порядке. Штрафы помимо контроля порядка позволяют неплохо зарабатывать, а в совокупности с односторонним расторжением договора, забирают обеспечительный платёж, засчитываемый в счёт неустоек, пеней и т.д.

По отношению к кому и почему управляющая компания будет максимально пренебрежительна?

Если посмотреть на экономику торгового комплекса, как на здание, то его колоннами будут "якоря" - крупные арендаторы:

1. Супер- гипермаркеты продуктов, спортивных товаров, электробытовой техники;

2. Кинотеатр;

3. Крупные магазины одежды, например, Inditex Group (Zara, Pool&Bear, Stradivarius, Massimo Dutti), GAP, H&M;

4. Крупный магазин обуви, например «Centro».

Толстыми, почти несущими стенами будут средние по площади и имиджу магазины.

А малоформатные помещения будут бумажными китайскими стенами, которые сносят, меняют, передвигают без ущерба зданию.

В итоге получается, все лавры в виде престижа и львиной доли доходов достаются  крупным арендаторам, которые платят минимальную ставку за арендуемое помещение при пересчёте на один квадратный метр, в то время как остальные несут все возможные расходы по максимальной цене и имеют высокий риск выйти из проекта не по своей воле.

Не редко малый и средний бизнес открывает первые магазины именно в успешно действующих торговых комплексах. При этом они не просчитывают в полной мере свои финансовые возможности и что ещё ужаснее не достаточное внимание уделяют договору аренды и размеру платежей. В таких условиях арендодатель успешно пользуется ситуацией, прекращает арендные отношения в одностороннем порядке и взыскивает со своей жертвы крупные суммы штрафов, не говоря уже о невозвращении обеспечительного платежа. Стоит ли говорить, что на место вышедшего из игры арендатора уже давно нашли следующего?

Если торговый комплекс открывается, то здесь любой бизнес ожидают ещё большие подводные камни, особенно, если это start up и у арендатора, и у арендодателя.

Если у арендодателя это первый ТЦ, то хороший юрист остро необходим!

Брокеры и арендодатель рассказывают о сказочных перспективах строящегося торгового центра. Причём, они сами не редко искренне верят в прогнозы. Но стройка –  это процесс, усложнённый большим количеством требований от каждого потенциального арендатора (каждый хочет изменить планировку помещения под свои нужды). В такой ситуации часто происходят ошибки, что приводит к несбывшимся ожиданиям обеих сторон. В частности, такие последствия наступают, если у арендодателя уже не остаётся денег, времени, сил и желания на создание и осуществление эффективного медиаплана, обеспечение трансфера в случае удалённости ТРЦ от метро, обустройство парковки для посетителей.

В итоге ситуация может сложиться следующим образом:

1. Крупных арендаторов ещё нет, либо они ещё не открылись, т.е. здание экономики держится на временных перегородках – представителей малого бизнеса и не всегда известных;

2. Транспортное сообщение от метро к ТЦ отсутствует, что многократно уменьшает уровень проходимости комплекса;

3. Отсутствие парковки, которое также сокращает количество посетителей торгового комплекса;

4. Недостаток рекламы;

5. Перебои с инженерными коммуникациями (вентиляция, канализация и т.д.).

 

Обычно в договоре аренды содержатся положения регламентирующие практически все аспекты взаимоотношения между Арендатором и Арендодателем начиная от коммерческих, заканчивая техническими условиями. Однако указанные выше проблемы, в силу их латентности, как правило, не охватываются нормами соглашения, что влечёт крайне неблагоприятные последствия для арендаторов.

Договор – это правила сотрудничества. Мы свято верим в непогрешимость Вас и Ваших контрагентов, особенно, если подписан продуманный договор, который мы можем корректировать дополнительными соглашениями в соответствии с практикой суда.

VB Consult предоставляет не юридический, а комплексный консалтинг бизнеса в сфере арендных отношений. В штате компании работают консультанты с глубоким пониманием как правовых, так и организационных и прочих вопросов, возникающих на разных этапах реализации проектов.

Оказание юридических услуг по сопровождению бизнеса арендаторов и арендодателей даёт нам возможность всесторонне подходить к решению поставленных задач и максимально эффективно их решать.

 

Занимайтесь торговлей, лучше Вас этого никто не сделает, а мы предупредим риски и защитим Вас в переговорах до суда и в суде, если до него дойдёт.