Статья: "Торговые комплексы. Арендные отношения арендатора и арендодателя, либо сказки проекта и слёзы эксплуатации" (Виктор Захаров, эксперт по арендным отношениям и брокериджу).
Во все времена одним из самых прибыльных и стабильных бизнесов было строительство зданий и сооружений с целью их дальнейшей продажи или эксплуатации и получения регулярного дохода от сдачи имеющегося помещения в аренду. Особый интерес в этом направлении представляет коммерческая недвижимость и возникающие по этому поводу арендные отношения между девелоперами (собственниками недвижимости, арендодателями) и ритейлерами (арендаторами).
Арендные отношения возникают и регулируются положениями договора аренды или в более редких случаях предварительным договором аренды.
В зависимости от срока, на который заключается договор аренды недвижимого имущества, он может быть краткосрочным (заключённый на срок менее одного года) и долгосрочным (заключённый на срок не менее одного года). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Краткосрочный же Договор аренды недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и приобретает юридическую силу в момент его подписания соответствующими сторонами.
Таким образом, срок аренды недвижимого имущества влияет на момент возникновения прав и обязанностей по договору, в частности на возникновения обязательств арендатора по оплате обеспечительных платежей или обязательств по осуществлению отделки арендуемого помещения.
Кроме срока аренды недвижимого имущества, договор аренды, как правило, содержит множество юридических и финансовых моментов, на которые следует обратить внимание при его заключении.
Так, существенным условием договора аренды помещения (здания, сооружения) является его предмет, то есть само помещение (здание, сооружение), которое должно быть индивидуально определено с помощью указания на его наименование, назначение, площадь, этажность, кадастровый номер, описание месторасположения с приложением плана помещения (здания, сооружения), позволяющего точно установить его локацию.
Отдельно необходимо провести анализ коммерческих условий, содержащихся в договоре аренды. Зачастую под арендной платой понимается фиксированная или переменная плата за пользование помещением (зданием, сооружением), однако при анализе положений договора аренды может оказаться, что помимо указанной денежной суммы арендатор принимает на себя обязательства по внесению платы за открытие помещения (применительно к практике заключения договоров аренды в торговых комплексах), платы за рекламу (маркетинг), обязательства по внесению значительных сумм обеспечительных платежей, которые по своей правовой природе могут иметь двойное значение (использование данных денежных средств в счёт оплаты штрафных санкций, предусмотренных договором аренды), обязательства по оплате коммунальных услуг, услуг по охране и др.
Также немалое значение для успешной работы по договору аренды помещения (здания, сооружения) имеет подробный анализ совокупности санкций, содержащихся нём. Например, в силу сложившейся практики арендных отношений возникающих между торговыми комплексами и арендаторами, последний принимает на себя существенные финансовые риски, образующиеся за счёт неразумно высоких штрафов, пеней, неустоек за малейшие нарушения (величина штрафа может доходить до величины двухмесячной аренды такой недвижимости). Безусловно, при таких обстоятельствах арендатор может не только оказаться в положении, при котором он не сможет получать прибыль от своей хозяйственной деятельности, но и существенно ухудшить своё финансовое положение и прийти к состоянию банкротства.
Кроме того, при совершении сделки по аренде помещения (здания, сооружения) необходимо подробно изучить права и обязанности сторон и условия одностороннего расторжения договора аренды. Юридический анализ указанного раздела договора создаст условия наибольшей степени равенства сторон, что полностью отражает суть соответствующего принципа гражданского права.
Как уже было сказано выше, в некоторых случаях арендные отношения регулируются не только договором аренды, но предварительным договором аренды. Указанная юридическая конструкция применяется в целях решения правовых проблем, вызванных необходимостью поиска достаточного количества арендаторов в период возведения здания (сооружения).
Поскольку на данной стадии строительства у девелопера нет и быть не может разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и тем более права собственности на него, между арендодателем и арендатором заключается предварительный договор аренды помещения (здания, сооружения). При этом такой договор содержит обязательства сторон по заключения основного договора в будущем после наступления соответствующих юридических фактов (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получение права собственности на здание), а также может по своей юридической природе быть смешанным и разрешать использование арендуемого помещения (здания, сооружения) по назначению на условиях основного договора аренды без его формального заключения (на случай наличия проблем при получении права собственности на недвижимость).
Таким образом, арендные отношении являются сложной, многогранной структурой, содержащей в себе множество правовых и финансовых рисков. Поэтому заключению договора или предварительного договора аренды помещения (здания, сооружения) должен предшествовать его юридический анализ. Игнорирование правовой экспертизы может привести к совершению убыточной сделки без права одностороннего отказа от неё.
Квалифицированные юристы Компании «ВБ Консалт» обладают большим опытом работы в сфере арендных отношений и оказывают юридическую помощь своим Клиентам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по вопросам, вытекающим из заключения договора аренды помещения (здания, сооружения) или предварительного договора аренды.
Юристы по арендным отношениям Компании «ВБ Консалт» готовы оказать следующие юридические услуги:
1. Консультирование по вопросам, связанным с арендными отношениями;
2. Подготовка и составление договора аренды помещения;
3. Подготовка и составление предварительного договора аренды помещения (здания, сооружения);
4. Подготовка и составление дополнительного соглашения к договору аренды помещения (здания, сооружения);
5. Подготовка и составление дополнительного соглашения к предварительному договору аренды помещения (здания, сооружения);
6. Подготовка и составление протокола разногласий к договору аренды помещения (здания, сооружения);
7. Подготовка и составление протокола разногласий к предварительному договору аренды помещения (здания, сооружения);
8. Сопровождение процедуры заключения договора аренды помещения (здания, сооружения);
9. Сопровождение процедуры заключения предварительного договора аренды помещения (здания, сооружения);
10. Правовой анализ договора аренды помещения (здания, сооружения);
11. Правовой анализ предварительного договора аренды помещения (здания, сооружения);
12. Правовая экспертиза объекта недвижимости, сдаваемого в аренду;
13. Подготовка и составление претензии по договору аренды помещения (здания, сооружения);
14. Подготовка и составление претензии по предварительному договору аренды помещения (здания, сооружения);